Покупку дома начинают не с задатка, а с проверки самого здания, земли и прав продавца. Затем стороны согласуют условия, подписывают договор, проводят расчёт и регистрируют переход права собственности. Главный принцип прост: сведения в документах должны совпадать с тем, что покупатель видит на участке.
Что проверить при первом осмотре дома?
Сначала нужно оценить конструкцию здания, коммуникации и состояние участка. Косметический ремонт легко скрывает пятна сырости, трещины и старую проводку, поэтому осмотр лучше проводить при дневном свете и без спешки.
Проверьте фундамент, стены, кровлю, перекрытия, окна и подвал. Запах плесени, влажные углы или свежая отделка на одном небольшом участке могут указывать на протечку. Полезно включить воду, проверить напор, открыть несколько кранов, осмотреть отопление и электрический щит.
У продавца стоит уточнить источник воды, способ отвода стоков, мощность электроснабжения и порядок обслуживания подъездной дороги. Зимой особенно важны отопление и доступ к участку, весной — уровень грунтовых вод. Если состояние конструкций вызывает сомнения, обычно разумнее пригласить независимого строительного специалиста.
Какие документы нужны для проверки?
Покупателю необходимы документы на дом и земельный участок, актуальные сведения из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), а также подтверждение личности и полномочий продавца. Дом и земля проверяются отдельно: у них разные кадастровые номера и характеристики.
| Что проверить | На что смотреть |
|---|---|
| Дом | Право собственности, площадь, назначение, кадастровый номер, ограничения |
| Участок | Категория земли, разрешённое использование, площадь и границы |
| Продавец | Паспортные данные, основание владения, согласие супруга при необходимости |
| Обременения | Ипотека, арест, запрет регистрации, аренда и иные ограничения |
| Постройки | Соответствие фактических объектов сведениям в документах |
Особое внимание требуется, если дом получен по наследству, продаётся по доверенности, принадлежит нескольким людям или среди собственников есть несовершеннолетние. В подобных случаях набор документов зависит от обстоятельств, поэтому до передачи денег полезна проверка юристом или нотариусом.
Границы участка желательно сопоставить с кадастровыми сведениями и фактическим забором. Несколько метров расхождения иногда превращаются в спор с соседями, особенно если рядом стоят гараж, баня или хозяйственная постройка.
Как провести сделку и передать деньги?
Условия сделки закрепляют в договоре купли-продажи. В нём отдельно описывают дом и участок, указывают цену, порядок расчёта, сроки освобождения недвижимости и перечень имущества, которое остаётся покупателю.
Безопасный порядок действий выглядит так:
- Согласовать цену и проверить документы до внесения существенной суммы.
- Зафиксировать в договоре характеристики обоих объектов и порядок передачи денег.
- Подписать договор всеми собственниками или их законными представителями.
- Использовать банковский аккредитив, специальный счёт либо другой контролируемый способ расчёта.
- Подать документы на государственную регистрацию перехода права.
- Передать ключи и имущество по акту после выполнения согласованных условий.
Предварительный платёж нужно оформлять письменно. В документе указывают, что именно оплачивается, при каких условиях сумма возвращается и что происходит при отказе одной из сторон. Формулировки «аванс» и «задаток» имеют разные правовые последствия, поэтому случайно заменять одно слово другим нельзя.
Когда покупатель становится собственником?
Право на дом и участок переходит после государственной регистрации, а не сразу после подписания договора или передачи ключей. Подтверждением служит запись в ЕГРН; полученные сведения нужно проверить на ошибки в фамилии, кадастровых номерах и характеристиках объектов.
После регистрации стороны подписывают акт приёма-передачи, если он не был оформлен раньше. В акте фиксируют состояние дома, показания счётчиков, количество ключей, оставшееся оборудование и отсутствие либо наличие претензий. Отдельно передают документы на котёл, насос, септик и другие системы.
До окончательного расчёта полезно ещё раз осмотреть недвижимость. Дом должен быть освобождён в согласованном состоянии, а на участке не должно появиться вывезенное оборудование или новый строительный мусор. Именно такая последняя проверка часто замечает детали, которые теряются за сухими строками договора.